MI AZ ELŐSZERZŐDÉS?
Az előszerződés egy jogilag kötelező érvényű megállapodás, amelyben a felek előre vállalják, hogy egy későbbi időpontban egy végleges szerződést kötnek meg. Az előszerződés jogi kötelezettséget teremt arra, hogy a végleges szerződés a jövőben létrejöjjön, és a felek nem vonhatják vissza indokolatlanul az előszerződésben vállalt kötelezettségeiket.
Az előszerződést tipikusan ingatlan adásvételi ügyleteknél alkalmazzák, amikor a felek még nem tudják teljesíteni a végleges szerződés feltételeit, de előre rögzíteni kívánják a szerződés megkötésének szándékát. Nagyon lényeges, hogy az előszerződésnek tartalmaznia kell azokat az alapvető feltételeket, amelyek a végleges szerződés megkötéséhez szükségesek. Fontos, hogy körültekintően járjunk el, mert ha valamelyik fél a későbbiekben nem kívánja megkötni a végleges szerződést, a másik fél jogi úton kényszerítheti ki annak teljesítését, a bíróság a felek által meghatározott feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.
ÍRÁSBA KELL FOGLALNI?
Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, például ingatlan esetében írásba kell foglalni az előszerződést.
MIT LEHET TENNI, HA UTÓBB MÉGSE AKAROM MEGKÖTNI A SZERZŐDÉST?
Szigorú feltételek mellett van jogi lehetőség arra, hogy az előszerződés megkötése után bármelyik megtagadja a végleges szerződés megkötését. A magyar Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 4 esetkört ír:
– az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
– a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
– a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
– a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
Természeten a fenti körülményeket annak kell bizonyítania, aki a szerződéskötést meg akarja tagadni.
KELL ÜGYVÉD AZ ELŐSZERZŐDÉSHEZ?
Ingatlanra kötött előszerződéshez nem kötelező ügyvédet igénybe venni, de nagyon ajánlott. Az előszerződés a végleges szerződés alapját képezi, ezért érdemes ügyvéd bevonása biztosítani, hogy az aláírt előszerződés megfeleljen minden jogszabályi követelménynek és a felek érdekeit is megfelelően védje. Ügyvéd bevonásával elkerülhetőek a félreértések és a hibás megfogalmazások és előszerződés megkötése előtt az ügyvéd ellenőrzi, hogy az ingatlan vagy más szerződéses tárgy valóban tehermentes-e, és nincsenek-e olyan rejtett jogi akadályok, amelyek később problémát jelenthetnek.
FÖLDHIVATALBA BE KELL ADNI AZ ELŐSZERZŐDÉST?
Az előszerződést nem kell (nincs lehetőség) benyújtani a földhivatalhoz, pontosan ezért kell nagyon körültekintően eljárni. A földhivatalhoz csak a végleges ingatlan adásvételi szerződést kell beadni, amikor a tulajdonjog átírását kérik az új tulajdonos nevére. Az előszerződés egy a felek közötti szerződés, ezért sem földhivatal, sem más személyek nem értesülnek róla. Mivel előadásvételi szerződést nincs lehetőség benyújtani a földhivatalhoz, ezért semmilyen joghatást nem tud az előszerződés kiváltani az ingatlan-nyilvántartásban és a tulajdoni lapon semmilyen formában nem jelenik meg az adásvétel ténye.
KELL ELŐSZERZŐDÉST KÖTNI?
Az előszerződés megkötése nem kötelező, de bizonyos helyzetekben mégis szoktak előszerződést kötni. Ha mégis kell előszerződés kötni, akkor a vevő szempontjából az egyik legfontosabb dolog, hogy pénzmozgásra egyáltalán ne vagy minél kisebb összegben kerüljön sor. Természetesen az a legjobb, ha a felek a végleges adásvételi szerződést kötik meg.
Nem indok az előszerződésre:
– Foglaló vagy előleg átadásához. Foglaló vagy előleg átadása csak végleges adásvételi szerződés alapján történhet biztonságosan. Végleges adásvételi szerződés nélkül nagyobb a kockázatot vállal a vevő.
– Banki hitel igényléséhez. Banki hitelhez tipikusan végleges adásvételi szerződés kell, a bankok az aláírt végleges adásvételi szerződést kérik a hitel bírálathoz.
– Ingatlan tehermentesítése. Terhelt ingatlan esetén sincs semmilyen érv az előszerződés mellett. Az adásvételi szerződésben minden gond nélkül szabályozható az ingatlan tehermentesítésének folyamata.
Indok szokott lenni az előszerződésre:
– Telken építkezni akar a vevő, de a telken még található valamilyen felépítmény és a telek hivatalos jogi besorolása nem beépítetlen terület, hanem más (például hétvégi ház és udvar. Illetékkedvezményre van lehetőség, ha az adásvételi szerződésben 4 éven belüli beépítési kötelezettség vállal a vevő, de illetékkedvezmény csak akkor vehető igénybe, ha valaki beépítetlen területet vásárol. Ilyenkor a felek általában előszerződést kötnek és az eladó elbontatja a telken levő épületet és a földhivatalnál átminősítteti az ingatlant beépítetlen területté. Ezután a felek megköthetik az adásvételi szerződést úgy, hogy a vevő illetékkedvezmény tud igénybe venni.
– Új építésű projektek esetén, ahol a beruházó üres telekre építkezik, azonban a vevővel már a kész társasházi lakásra szerződik. Nincs jogi akadálya, hogy a felek végleges adásvételi szerződést kössenek, de sok beruházónak jobb az előszerződés kezelése, mert az nem jelenik meg a tulajdoni lapon. Ilyenkor a vevőnek rendkívül körültekintően kell eljárni és érdemes megvizsgálnia a beruházó gazdasági helyzetét.
– Személyi jövedelemadó miatt. Az eladó az ingatlan eladásából származó jövedelem után az ingatlan megszerzésétől számított 5 évig sávosan csökkenő mértékű személyi jövedelemadót köteles fizetni. Az eladó az ingatlan eladásából származó jövedelem megszerzése tekintetében az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának időpontja az irányadó. Ez megtakarítást jelenthet az eladónak, de kompromisszum a vevőnek, ezért a vevő csak megfelelő garanciák vállalása mellett fogadja csak el indoknak.
MIRE ÉRDEMES ODA FIGYELNI AZ ELŐSZERZŐDÉSNÉL?
Előszerződés kötésekor több fontos tényezőre érdemes figyelni, hogy a későbbi jogi problémákat elkerüljük.
1. Pontosan meghatározott feltételek. Az előszerződésben pontosan rögzíteni kell a végleges szerződés lényeges elemeit. Ingatlan vásárlásnál tartalmaznia kell a feleket, a vételárat, a fizetés módját, a határidőket és az ingatlan pontos leírását. A feltételek megfogalmazásánál törekedni kell az egyértelműségre, hogy később ne lehessen félreértelmezni azokat.
2. Határidők. Fontos a végleges szerződés megkötésének határidejét is rögzíteni. Ez lehet egy konkrét dátum vagy egy meghatározott esemény bekövetkeztéhez kötött időpont. E nélkül az előszerződés úgymond csak „lóg a levegőben”. Ha a határidőket nem tartják be, a másik fél jogi lépéseket tehet.
3. Tulajdoni lap lekérése és Ingatlan terheinek ellenőrzése. Ellenőrizni kell, hogy az előszerződés tárgya (pl. ingatlan) nem áll-e valamilyen jogi teher vagy szolgalmi jog alatt. Érdemes lekérni az ingatlan tulajdoni lapját, hogy meggyőződjünk arról, “tiszta-e” az ingatlan tulajdonjoga.
4. Jogkövetkezmények. Az előszerződésben érdemes előre meghatározni, hogy mi történik, ha valamelyik fél nem tartja be az abban foglaltakat (pl. kötbér, kártérítés). Ha a másik fél eláll az előszerződéstől, akkor akár bírósághoz is lehet fordulni a végleges szerződés megkötésének kikényszerítéséért.
5. Elállás lehetőségei egyértelmű meghatározása. Az előszerződésbe érdemes belefoglalni, hogy milyen esetekben van lehetőség a szerződés felbontására vagy módosítására.
6. Ügyvéd bevonása. Az előszerződés jogilag kötelező érvényű, érdemes ügyvéd segítségét kérni a szerződés megfogalmazásában és átvizsgálásában.