MI AZ ELŐVÁSÁRLÁSI JOG?
Az elővásárlási jog egy olyan jogosultság, amely lehetőséget ad egy személynek (az elővásárlásra jogosultnak), hogy egy adott dolgot – általában ingatlant vagy más jelentős értékű vagyontárgyat – először ő vásárolhassa meg, ha annak tulajdonosa el kívánja adni. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos harmadik személlyel megállapodik az eladás feltételeiről, az elővásárlásra jogosult ugyanazon feltételekkel megelőzheti a vevőt, és megszerezheti az adott vagyontárgyat.
ELŐVÁSÁRLÁSI JOG FAJTÁI
- Törvényes elővásárlási jog. A jogszabályok bizonyos esetekben automatikusan elővásárlási jogot biztosítanak bizonyos személyeknek (például: tulajdonostársaknak, államnak).
- Szerződésen alapuló elővásárlási jog. Az érintett felek szerződésben vagy akár alapító okiratban rögzíthetik, hogy valaki elővásárlási joggal bír egy adott dologra.
PÉLDÁK AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULTAK SZEMÉLYÉRE
Tulajdonostárs. Leggyakrabban a közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében találkozhatunk vele, ahol a tulajdonostársak rendelkeznek ilyen joggal. Ez azt jelenti, hogy ha közös tulajdonú ingatlanban tulajdonrésszel rendelkezünk, és el kívánjuk adni azt, először a tulajdonostársaknak kell felajánlani az ingatlan tulajdoni hányadát megvételre.
Magyar Állam. Kevésbé ismert szituáció, azonban mégis sok embert érint.A jogszabály alapján az államot elővásárlási jog illeti meg a kiemelten védett műemléki ingatlanok vagy védett természeti értékek esetében. Az ingatlan műemlék, ha például az érintett ingatlan tulajdoni lapján szerepel a műemlék kifejezés, de akkor is műemlék lehet az adott ingatlan, ha ez nincs a tulajdoni lapon. A védettség tényét ellenőrizni kell ( például itt: https://oroksegvedelem.e-epites.hu/ ) Továbbá, ha ingatlan védett természeti területen fekszik, akkor is fennáll az állam elővásárlási joga. Ezt is a tulajdoni lap segítségével tudjuk ellenőrizni legjobban. Amennyiben az ingatlanunk védett státuszú, akkor meg kell keresni a magyar államot, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával.
HOGYAN KELL ÉRTESÍTENI AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULTAKAT?
A tulajdonos köteles értesíteni az elővásárlásra jogosultat, ha el akarja adni az adott vagyontárgyat, vagyis az elővásárlásra jogosultakat értesíteni kell a vételi ajánlatról. Az elővásárlásra jogosultnak határidőn belül (általában 15 vagy 30 nap) jeleznie kell, hogy kíván-e élni a jogával. Ha él az elővásárlási jogával, akkor ugyanazon feltételekkel veheti meg az adott dolgot, mint amilyen ajánlatot a harmadik fél tett az eladónak. Ha nem él vele a jogosult, akkor a tulajdonos az eredeti vevőnek értékesítheti a vagyontárgyat.
Fontos kérdés azonban, hogy milyen módon értesíthetjük az elővásárlásra jogosultat. Az egyik lehetőség, hogy beszerezzük az elővásárlásra jogosultak (írásbeli) nyilatkozatát arról, hogy nem kívánnak élni elővásárlási jogukkal. Egy másik megoldás, hogy az elővásárlásra jogosultakat (írásban) tájékoztatjuk a vételi ajánlatról. Fontos rögzíteni, hogy ingatlan esetében mindig írásbeli alakban kell beszerezni az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatát és ugyanúgy írásban kell őket értesíteni.
Mind az írásbeli nyilatkozat, mind a tájékoztató dokumentum esetében fontos, hogy azokból egyértelműen megállapítható legyen: az elővásárlásra jogosult teljeskörűen értesült a vételi ajánlat tartalmáról. Például az értesítésnek vagy a nyilatkozatnak tartalmaznia kell (vagy legalábbis jó, ha tartalmazza) a harmadik személy által tett vételi ajánlat részleteit, különösen az eladni kívánt vagyontárgy pontos adatait (ingatlan esetén helyrajzi számot, címet, méretet stb.), a vevő személyét, az ajánlott vételárat és annak megfizetésének módját, az esetleges egyéb szerződési feltételeket (pl. fizetési határidők, foglaló, részletfizetés stb.).
MELLŐZHETŐ AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULT (PÉLDÁUL A TULAJDONOSTÁRS) ÉRTESÍTÉSE EGY ADÁSVÉTEL ESETÉN?
Kötelező értesíteni az elővásárlásra jogosultakat, azonban vannak kivételek. Nem szükséges az elővásárlásra jogosult értesítése, ha „a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt a vételi ajánlat közlés rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna” Gyakran hivatkozott példa a külföldön vagy ismeretlen helyen élő jogosult). Mindig gondoljuk meg, hogy hivatkozunk-e erre a kivételre.
MI TÖRTÉNIK, HA AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULT ÉL A JOGÁVAL?
Ha az elővásárlásra jogosult úgy dönt, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, akkor nyilatkoznia kell az ajánlat elfogadásáról. Ezt ugyanolyan formában kell megtennie, ahogyan az ajánlatot kézhez kapta (például ingatlan esetében írásban). A nyilatkozatnak pontosan meg kell egyeznie a vételi ajánlat feltételeivel, vagyis a jogosult nem kérhet módosítást azokon.
Amennyiben az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot, a szerződés automatikusan létrejön közte és az eladó között, az eredeti ajánlatban meghatározott feltételekkel. Ez azt jelenti, hogy a jogosultnak vállalnia kell a vételár megfizetését és minden egyéb szerződéses kötelezettséget.
Mi történik a harmadik féllel? Ha az elővásárlásra jogosult él a jogával, akkor a harmadik fél, aki eredetileg meg akarta venni az ingatlant vagy vagyontárgyat, kiesik az ügyletből. Az eladó nem kötheti meg vele a szerződést, mert az elővásárlási jogot gyakorló személy lép a vevőjelölt helyébe.
MI VAN, HA AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULT NEM ÉL A JOGÁVAL?
Ha az elvásárlásra jogosult nem nyilatkozik vagy kifejezetten lemond a jogáról, akkor az eladó az eredeti vevővel kötheti meg a szerződést.
MI TÖRTÉNIK, HA NEM ÉRTESÍTIK AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULTAT?
Az elővásárlási jogot nem lehet figyelmen kívül hagyni, mert egy ilyen jog sérelme esetén a jogosult bírósághoz fordulhat és követelheti az adásvételi szerződés saját részére történő teljesítését. Az elővásárlási jog jogosultja a szerződésről való tudomásszerzéstől 30 napon belül megtámadhatja az adásvételi szerződést és a megtámadás legkésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül lehetséges.
Ha a bíróság megállapítja, hogy az elővásárlási jogot megsértették, akkor érvénytelenítheti a szerződést. Amennyiben az elővásárlásra jogosult azt kéri és teljesíteni tudja az ajánlat feltételeit (például a vételár megfizetését), a bíróság létrehozza a szerződést az eladó és az elővásárlásra jogosult között.
MI AZ A “DOLOGÖSSZESSÉG” AZ ELŐVÁSÁRLÁSNÁL?
A dologösszesség az elővásárlási jog szempontjából olyan dolgok együttesét jelenti, amelyeket az eladó egy egységként kíván értékesíteni, és amelyek gazdasági vagy funkcionális szempontból összetartoznak.
Miért fontos az elővásárlási jog esetén? Ha az elővásárlási jog egy adott dologra vonatkozik, de az eladó azt egy nagyobb dologösszesség részeként (több dologgal együtt) kívánja eladni, akkor az elővásárlási jog gyakorlása bonyolultabbá válik. Az elővásárlási jogosultnak ebben az esetben az egész dologösszességre kell az elővásárlási jogát gyakorolnia, nem csupán az őt megillető részre.
Mi történik, ha a jogosult nem akarja az egész dologösszességet megvásárolni, hanem csak egy részét? Ebben az esetben nem élhet az elővásárlási jogával, mert az eladó jogosult arra, hogy az adott dolgokat egy egységként értékesítse, kivéve, ha az eladó ezt a jogát visszaélésszerűen gyakorolta. Az elővásárlási jog nem jogosítja fel a jogosultat arra, hogy csak egyes elemeket válasszon ki a kínált vagyonból.
Tipikus példa: Ha a tulajdonunkban van egy önálló helyrajzi számmal rendelkező társasházi lakás, egy külön helyrajzi számon nyilvántartott tárolóhelyiség, valamint a társasház aljában található teremgarázsban egy tulajdoni hányad, amely a valóságban egy kocsibeálló helyet testesít meg. Ebben az esetben a teremgarázs többi tulajdonosának elővásárlási joga van a teremgarázs tulajdoni hányadára (a kocsibeálló helyre). Ugyanakkor az eladó értelemszerűen egy egységként kívánja értékesíteni az ingatlant, vagyis a társasházi lakást, a tárolóhelyiséget és a teremgarázs helyet egy dologösszességként kezeli.
Mindig legyünk figyelmesek, ha van elővásárlási jog az adott adásvételi szerződésnél. Keressetek bizalommal!